不動産売却の注意点とは？売却の流れに沿って解説！失敗しないコツも
みなさんこんにちは！
静岡市の不動産会社、ライフステーションの小田です。
不動産の売却をするときは、「どんな流れで売却するのかな？」「売れなかったらどうしよう」「失敗しないで売却したい」なんて疑問や不安があると思います。
初めての不動産売却なら、なおさらです。
今回は不動産売却を検討している方に向けて、不動産売却の流れと注意点について解説します。
不動産売却の流れや失敗しないためのコツをつかんで、不動産売却を成功させましょう。
まずは不動産売却の流れを確認！
不動産を売却する際の、一般的な流れをご紹介します。
まずは大まかな流れを知って、イメージをつかみましょう。
【1】不動産の売却相場を調べる
まずは売却する不動産の、おおよその売却相場を自分で調べましょう。
同じエリアで同じような物件がいくらくらいで売りに出されているのか、不動産情報誌や折り込みチラシ、街中の看板などをチェックしてみてください。
国土交通省の土地総合情報システムや、不動産流通機構（レインズ）のサイトなどからも情報を検索できます。
不動産の売却相場の調べ方や注意点については、こちらのコラムでも詳しくご紹介しています。
不動産売却の相場はどれくらい？自分でできる調べ方や注意点も解説
【2】不動産会社へ査定を依頼する
おおよその相場をチェックしたら、不動産会社へ査定を依頼します。
不動産がどのくらいの値段で売れそうか、プロの目でチェックしてもらうのです。
不動産査定には、物件情報や過去データを元に査定をする「机上査定」と、実際に物件を確認して査定をする「訪問査定」の2種類があります。
机上査定から査定価格を絞り込んだあと、訪問査定を依頼して詳細な価格を出してもらいましょう。
【3】不動産会社と仲介契約を結ぶ
査定価格に納得がいけば、不動産会社と仲介契約を結んで売却を依頼します。
売りたい物件や、そのエリアを得意とする、信頼のおける不動産会社を見つけてくださいね。
契約の形は3種類あり、詳細については後ほど説明します。
【4】売却活動スタート
売り出し価格を決めて、売却活動をスタートします。
情報誌やインターネットに広告を出し、購入希望者を募ります。
希望者の内覧や条件交渉なども、不動産会社と一緒に対応していきます。
【5】売買契約を結ぶ
買主が決まったら、不動産売買契約を結びます。
契約書と重要事項確認書の中身をしっかり確認、理解したうえで押印しましょう。
【6】決済と引渡
売却代金の決済と同時に物件を引き渡し、売却が終了します。
不動産売却前の注意点は不動産会社選びがポイント！
不動産売却前のステップでは、不動産会社選びが重要なポイントとなります。
以下の点に特に注意してください。
査定は複数の不動産会社へ依頼する
査定は必ず複数の不動産会社に依頼し、査定結果を比較検討して選びましょう
ここで注意したいのは、査定価格が高ければ高いほど良いとは限らないということ。
大きな理由もなく、他社よりも特別高い査定価格を提示があった場合は注意が必要です。
相場とかけ離れた価格だと高すぎることでなかなか売れず、販売期間が延びてしまって結局大きく値下げすることを提案されるケースもあります。
複数の査定結果を見比べることで、相場を知ることができ、相場よりも明らかに安い・高いといった違和感に気づくことができます。
また、査定価格は目安であり、その価格で売ることを保証するものではないということも理解しておきましょう。
販売力があり信頼できる不動産会社を選ぶ
不動産会社には物件の種類やエリアによって得意・不得意があります。
売りたい物件の条件を得意とする、販売力のある不動産会社を見極めて契約するようにしましょう。
その地域で長く営業している、同様の物件の成約件数が多い、地元の口コミが良いといった不動産会社をチェックしてみてください。
また、対応が素早く誠実、知識が豊富、デメリットもしっかり伝えてくれる、といった不動産会社は信頼できると言えるでしょう。
状況にあった契約の形を選ぶ
不動産会社との契約の形は、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つがあります。
一番自由度が高いのは「一般媒介契約」で、同時に複数の不動産会社と仲介契約を結ぶことが可能です。
自分で買主を見つけてきた場合は、不動産会社を通さずに直接契約もできます。
しかし、不動産会社側からすると、自社の利益になるかどうかわからないので、売却活動に力を入れにくいというデメリットがあります。
「専属媒介契約」は一社とのみ契約可能で、「専属専任媒介契約」になると、さらに契約は必ず不動産会社を通さなくてはいけないという縛りが増えます。
不動産会社は自社の利益になる可能性が高いので、売却活動に力を入れてくれる可能性が高いです。
たとえば、人気のエリアや築浅の物件など売れやすい物件は一般媒介契約、古い物件など売りにくい物件は専属媒介契約や専属専任媒介契約にするなど、状況に合わせて検討してみましょう。
契約期間は3ヵ月ですので、売却がなかなか進まないと思えば、契約の形や不動産会社を変更することもできますよ。
不動産の売却をスタートしてからの注意点は？
不動産の売却活動をスタートしてからの注意点を紹介します。
スムーズにトラブルなく売却を進めるためにも、知っておきたいポイントです。
内覧対応前には、徹底的に清掃を
購入希望者が家を見に来る「内覧」の前には、徹底的に清掃をしましょう。
内覧時の印象は購入の意思決定を大きく左右します。
特にトイレやキッチン、風呂などの水回りが汚れていると、家の印象が下がってしまうので要注意。
少しでも部屋が広く見えるよう、荷物を減らして整理整頓を心がけましょう。
すでに引っ越している空き家なら、プロのハウスクリーニングを利用するのもおすすめします。
売買契約書、重要事項確認書の内容はしっかり確認・理解
売買契約書や重要事項契約書には、売却価格や引き渡し時期のほか、売却時の細かい条件が記載されます。
口頭で打ち合わせをしたとしても、書面でしっかり残しておかないとトラブルの元になることも。
取り決めた条件はすべて記載して、内容をしっかり理解したうえで契約に進みましょう。
不動産売却の目的や物件種別に応じた注意点も知っておこう
どんな理由・目的で不動産を売却するのか、売却するのは一戸建てかマンションかといった点でも注意するべきポイントは異なります。
代表的なものを紹介しますので、ぜひ知っておきましょう。
住み替えでの不動産売却の注意点
住み替えでは、売却代金を新居の費用にあてるケースがほとんど。
予定通りの時期、価格で売れないと困ってしまいます。
住み替えでの売却では、「売り先行」といって先に売却をしてから新居を購入する方が、金銭的なリスクを減らすことができます。
売却金が確定するので、新居にかけられる予算がはっきりするからです。
ただし旧宅を引き渡した後、新居に引っ越すまでの間の仮住まいなどを用意する必要があります。
相続した不動産を売却する際の注意点
親などから相続した不動産を売却する場合では、売却前にまず「相続登記」をして、不動産の名義を変更する必要があります。
このときに複数の相続人による共有名義になってしまうと、売却には全員の同意が必要となり、手続きが大変になってしまうので注意しましょう。
また、相続財産の額によっては相続税がかかることも覚えておいてください。
一戸建て売却の注意点
一戸建ての売却では、ほとんどのケースで土地もセットで売却することになるでしょう。
土地の売却では自分の敷地と、隣地との境界線をはっきりさせる必要があります。
境界が定まってない場合は、改めて測量をして境界を定めなければいけません。
土地の売却については、こちらのコラムでも詳しくご紹介していますのでぜひご覧ください。
マンション売却の注意点
近年は中古マンションの需要が高まっているといわれています。
便利な立地にある築浅のマンションであれば、比較的スムーズに売却を進めることができるのではないでしょうか。
古いマンションに関しても、「中古マンションを買ってリノベーションする」という需要があります。
そのようなケースでは、室内に関してはリフォームをせずに売った方が良い場合もありますので、不動産会社に相談してみましょう。
マンション全体の管理状態や修繕が、きちんと管理されているかも確認しておきましょう。
まとめ
・不動産売却の流れ
不動産売却の大まかな流れは、【1】相場を自分でチェック 【2】不動産会社へ査定依頼 【3】不動産会社と契約する 【4】売却活動 【5】不動産売買契約を結ぶ 【6】決済と引き渡し となります。まずは全体の流れを知って、イメージしてみましょう。
・不動産売却前の注意点
不動産売却では信頼のおける不動産会社を見つけることが大切です。複数の不動産会社へ査定依頼を出し、販売力があり信頼できる業者を見極めましょう。
・不動産売却中の注意点
内覧前には物件をきれいに清掃しましょう。不動産の印象をアップして購入希望者の決定を後押ししてくれます。交渉により取り決めた条件などはすべて契約書や重要事項確認書へ記載し、しっかり確認してから契約を進めましょう。
・売却理由や不動産種類別の注意点
住み替えでの売却なのか、相続不動産の売却なのか、物件は一戸建てかマンションか…といった点でも異なります。失敗せずに売却を進めるためにも、ぜひ不動産会社へ相談してみてくださいね。
不動産売却の専門家と豊富な実績をそろえて、あなたのご相談をお待ちしています！
