売却のヒント不動産売却の基礎知識

土地売却の注意点を解説!売却の流れに沿ってチェックしよう

2020.10.20

みなさんこんにちは!

静岡市の不動産会社、ライフステーションの小田です。

 

今回は不動産売却の中でも、土地の売却に焦点を当てて解説したいと思います。

 

親から相続した地元の土地、引っ越すことになって不要になった土地。

そんな土地を売却する場合の流れを紹介していきます。

 

売却前・売却中・売却後の注意点についてもチェックしておきましょう。

土地の路線価図

 

 

まずは土地売却の流れの中でも注意点を確認!

 

まず最初に、土地売却の基本的な流れをご紹介します。

流れに沿って、それぞれの注意点も一緒に見ていきましょう。

 

【1】土地の詳細や権利関係を確認

 

まずは土地の権利証や登記事項証明書などで、土地の所有者や詳細を確認します。

「相続して自分と土地だと思っていたが、名義を変更していなかった」なんてことも意外とよくあるため、必ずチェックしましょう。

 

【2】不動産会社へ売却価格の査定を依頼する

 

売却価格がいくらになるか、不動産会社へ査定依頼をします。

査定は必ず複数の不動産会社へ依頼し、比較検討するのがおすすめです。

同じエリアの同じような土地がいくらで売りに出されているか、自分でもアンテナを張ってチェックしてみてくださいね。

 

【3】不動産会社に売却を依頼して、売却活動を開始

 

売却を依頼する不動産会社を決定したら、仲介契約を結んで売却活動を開始します。

広告を載せて購入希望者との交渉や対応を行い、買主を探します。

 

仲介契約は契約の内容によって3つの種類があります。

 

 

一般媒介契約

 

同時に複数の不動産会社と仲介契約を結ぶことが可能。

自分で買主を見つけてきた場合は、不動産会社を通さずに直接契約することもできます。

 

 

専属媒介契約

 

同時に複数の不動産会社と仲介契約を結ぶことはできません。

自分で買主を見つけてきた場合は、不動産会社を通さずに直接契約することもできます。

不動産会社は2週間に1度以上、売主へ販売状況の報告をする義務があります。

 

 

専属専任媒介契約

 

同時に複数の不動産会社と仲介契約を結ぶことはできません。

自分で買主を見つけてきたとしても、不動産会社を通して契約する必要があります。

不動産会社は1週間に1度以上、売主へ販売状況の報告をする義務があります。

 

 

売却を検討する土地の特徴とあわせて相談し、ご自分の希望に沿った媒介契約を結びましょう。

購入希望者がなかなか現れない場合は、売り出し価格の見直しも必要です。

 

【4】不動産売買契約を結ぶ

 

買主が決まれば契約書を作成し、不動産売買契約を結びます。

売買契約を結ぶときに売却価格の一部を手付金として受け取り、残金は引き渡し時の決済となるのが一般的です。

 

【5】土地の引き渡し

 

土地の引き渡し時に、売却代金の残金を受け取ります。

土地を購入した際の住宅ローンが残っている場合は、引き渡し日に住宅ローンを完済し抵当権抹消の手続きが必要です。

 

 

 

土地売却前の注意点とは?

 

土地を売却する前の段階での注意点として、以下を確認しましょう。

 

土地の権利関係や詳細の確認・書類の準備

 

土地の所有者や登記名義、面積、隣地との境界線、固定資産税評価額などを、書類をそろえて確認しましょう。

土地売却時や、その後の登記手続き、確定申告などにも必要となります。

 

こんな書類を探してみてください。

 

・権利証(登記済証)または登記識別情報

土地の権利者であることを証明する書類。

土地購入時に発行され、自宅保管しているはずです。

 

・土地を購入した際の売買契約書

 

・地積測量図・境界確認書

書類や境界標がない場合、境界が明確でない場合は、土地家屋調査士に作成や設置を依頼しなければなりません。

 

・登記事項証明書(登記簿謄本)

土地の登記内容が記された書類。

管轄の法務局で取得可能です。

 

・固定資産税支払通知書

土地の固定資産税評価額や固定資産税額を確認できます。

年に1度、送られてきます。

 

住宅ローンが残っている場合は、完済が可能か確認

 

住宅ローンが残っている土地でも売却することはできますが、売却時にローンの残りを一括返済する必要があります。

土地の売却金で完済は可能なのか、足りない場合は補填するための自己資金があるのか確認しましょう。

 

金融機関によっては、ローンの一括返済に対して手数料がかかる場合もあります。

 

土地に空き家が建っている場合は2つの選択肢がある

 

土地に空き家が建っている場合は、①家があるまま売る②更地にして売るという、2つの選択肢があります。

 

家があるまま売る場合は、建物の解体費用がかからないというメリットがあります。

ただし、建物が古いと見栄えが悪い、「建物は不要」という人には売りづらいというデメリットがあります。

 

家を取り壊して更地にして売る場合は、買主がすぐに建物を建てられるのがメリット。

「新築を建てる土地を探している」という方に対しては、家付きよりも売りやすいでしょう。

 

しかし、解体費用がかかること、建物がなくなると土地の固定資産税が上がるのでなかなか売れないと税金の負担が増えるといったデメリットがあります。

 

メリットとデメリットをよく比較して検討しましょう。

 

 

土地売却期間中の注意点とは?

 

家の置物と空き地

売却活動中にはこんな点に注意してください。

 

土地の手入れをしてきれいに保つ

 

使わない土地だからといって雑草生え放題、ゴミが転がり放題だと、イメージが悪くなってしまいます。

購入希望者が現地を確認したときに良い印象を持ってもらえるように、草刈りや整地をしてきれいな状態を保っておきましょう。

 

家ごと売る場合も、家の掃除や補修など最低限の手入れをしておきましょう。

 

売却期間に余裕を持つ

 

土地売却は最短でも半年程度の時間がかかるといわれています。

不動産会社を選んだり、売買契約から引き渡しまでにかかる時間を考えるとさらに1~2ヶ月はプラス。

 

「●月までに売却したい」といった予定がある場合、余裕を持ったスケジュールを組み、早めに売却活動を開始しましょう。

 

 

土地売却後の注意点とは?

 

購入希望者が決まって契約手続きが進めば一安心だと思いますが、売却後にはこんな点に注意してください。

 

買主の住宅ローンが通らなかった場合は、契約は白紙になる

 

新たな買主が住宅ローンを利用して土地を購入する場合、不動産売買契約を結んでから住宅ローンの申し込みをし、引き渡し時にローン実行となります。

 

もちろん事前に仮審査でOKがでているはずですが、本審査に通らないという可能性もゼロではありません。

不動産売買契約では、住宅ローンに通らなかった場合は契約が白紙に戻るという特約が盛り込まれていることが多いです。

この場合はだれの責任でもなく、契約はなかったことになります。

 

買主から受け取った手付金も返還しなくてはいけないので注意しましょう。

不動産会社へ支払った手数料も返還されます。

 

引き渡し後も一定期間の瑕疵担保責任がある

 

瑕疵担保責任とは、不動産を引き渡した後に、購入時には気づかなかった欠陥を発見した場合は、売主の責任で解決しなくてはいけないというものです。

 

例えば、地中に建物基礎や廃材が埋まっていて、それを取りのぞく費用がかかる場合などがあたります。

瑕疵担保責任の有無や期間、内容は不動産売買契約書によって細かく規定されることがほとんどなので、必ず確認しましょう。

 

また、売主・買主双方の同意があれば「瑕疵担保責任を負わない」とすることも可能です。

ただし、買主があらかじめ知っている欠陥は売却前に必ず申し出なくてはいけません。

 

確定申告を忘れずに

 

土地を売却したことにより利益が出た場合は、翌年の2月15日~3月15日の間に確定申告が必要です。

自宅用の土地を売却した場合は、税金の控除を受けることもでき、そのためにも確定申告は必ずしなければなりません。

忘れずに行いましょう。

 

 

まとめ

 

  • 土地売却の基本的な流れ5つのステップ
    土地売却は、【1】土地の詳細や権利関係を確認 【2】売却価格の査定 【3】不動産会社に売却を依頼 【4】不動産売買契約を結ぶ 【5】引き渡し という流れが一般的です。

 

  • 土地売却前の注意点
    売却前には土地の詳細や権利関係について、書類を揃えて確認しましょう。所有権の名義を変更していなかった! なんてことも意外とよくあります。住宅ローンが残っている場合は売却金で完済が可能か、空き家が建っている場合はそのまま売るのか、取り壊してから売るのかといった検討も必要です。

 

  • 土地売却期間中の注意点
    土地や建物は手入れをして、きれいな状態を保つようにしましょう。購入希望が見学をした場合に良い印象を持ってもらいやすくなります。売却には最短でも半年以上の時間がかかるのが一般的ですので、余裕を持ったスケジュールで早めに売却活動を始めましょう。

 

  • 土地売却後の注意点
    無事に土地売却が済んでほっとしているところかもしれませんが、一定期間は瑕疵担保責任があるので注意。売却利益が出た場合は確定申告も忘れずに。また、買主の住宅ローンが通らなかった場合は、契約が白紙になることもあります。

 

 

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