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住宅ローンが残っている家を途中で売却できる?必要な費用や注意点も!

2020.06.22

こんにちは、静岡市の不動産会社ライフステーションの服部です。

 

先日「家を売却したいけど、住宅ローンが残っている状態で売却はできるの?」という質問をいただきました。

答えはイエス。 住宅ローンが残っていても家を売却することは可能です。

 

今回は住宅ローンの途中で家を売却する方法やその流れ、必要となる費用などをご紹介します。

ローン途中での売却時の注意点もあわせてお伝えしますね。

家と電卓のイメージ

 

 

ローンが残っている家を途中で売却する3つの方法

 

「転勤で引っ越さなくてはいけなくなった」「住宅ローンが払いきれなくなった」

家を売却する理由はさまざまですが、住宅ローンの返済がまだ途中でも家の売却は可能です。

 

まず前提として、住宅ローンが残っている家を売却するには売却と同時に住宅ローンの残債を一括返済し、ローン契約を終了しなくてはいけません。

住宅ローンが残っているというのは、住宅に抵当権が残っている状態です。

ローン返済が滞ると住宅が担保として差し押さえられてしまうので、住宅ローンが残っている住宅は誰も買ってくれないのです。

 

それを踏まえたうえで、ローンが残っている家を売却する3つの方法をご紹介します。

 

【1】売却金で住宅ローンを一括返済する

 

住宅の売却金で残りのローンを一括返済する方法です。

ローン残高よりも高く売れそうな場合や、売却金と預貯金などの自己資金をプラスして売れる場合もこれにあたります。

 

住宅の売却金決済日に売却金を受け取ると同時にローン残債を一括返済し、抵当権を抹消して所有権を新たな所有者へ移転します。

 

【2】住み替えローンを利用する

 

新しい家を購入して住み替える場合に、ローン残債を新しい家の住宅ローンに一本化する方法もあります。

売却価格がローン残高より低くても、自己資金を用意する必要がないのがメリットです。

 

ただし新しいローン契約と古いローンの返済を同時に進めるため、タイミングが難しいです。

また、借入総額が大きくなるので、収入によっては審査に通らない可能性も。

月々の返済額が大きくなったり返済期間が長くなったりと、返済の負担も増します。

 

【3】任意売却で売却する

 

ローンを払いきれずに返済を滞納してしまった場合に選ばれる可能性がある方法です。

不動産会社が仲介役となり、ローンを契約している金融会社を交渉したうえで、市場で家を売却します。

売却金がローン残高に届かないことがほとんどで、その後は残金を分割で返済していくことになります。

 

一般的に、ローンを滞納すると銀行が担保である住宅を差し押さえ、競売にかけて売却し貸付金を回収を目指します。

ただし、競売は比較的安く売れてしまうので、金融機関としても貸付金を少しでも回収するために「任意売却」を承諾してくれるのです。

 

任意売却をした後は、信用がないいわゆる「ブラック」の状態になります。

クレジットカードが作れない、新たなローンを組めないといったデメリットがあります。

 

3つの方法でご紹介しましたが、なるべく【1】【2】の方法を選択できるといいですね。

 

ローンの途中で家を売却する際にかかる費用

 

ローンが残っている家を売る際に必要となる費用もあります。

事前に用意できるよう、把握しておきましょう。

 

印紙税

 

不動産売買にかかる税金です。

下記のように売却金に応じて税額が変わり、不動産売買契約書に収入印紙を貼付して納付します。

 

50万円超100万円以下:1,000円
100万円超500万円以下:2,000円
500万円超1,000万円以下:10,000円
1,000万円超、5,000万円以下:20,000円

 

抵当権抹消登記費用

 

住宅ローンを完済後、住宅についている抵当権を外すための手数料です。

不動産1件あたり1,000円で、住宅と土地なら2,000円となります。

 

司法書士報酬

 

登記の手続きを司法書士に依頼した場合は報酬を支払います。

抵当権抹消登記手続きは1件10,000~20,000円程度が目安です。

 

仲介手数料

 

不動産売却を仲介してくれた不動産会社へ支払う費用です。

下記のように売却金額によって請求上限が決められています。

 

200万円以下:売買価格の5%
200万円超400万円以下:売買価格の4%+2万円
400万円超:売買価格の3%+6万円
※すべて税別

 

譲渡所得税

 

住宅を売却したことで利益が出たら、翌年の2月~3月に確定申告をして譲渡所得税を支払います。

 

ここでいう利益とは、売却価格から物件の現在の価値と売却するためにかかった費用を引いた金額のこと。

建物は時間がたつごとに減価償却で資産価値が下がります。

その分売却価格も下がるので、中古物件を売却して利益が出るというケースは稀です。

 

また、自宅を売却した場合は利益が3,000万円以下であれば譲渡所得がかからないという特例もあり、自宅の売却ではほとんどのケースで譲渡所得税はかからないでしょう。
※特例適用には条件があります。

 

 

ローンが残っている家を売却する際の注意点

 

電卓を使う男性

 

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合は、各売却方法に慣れた経験豊富な不動産会社に相談するようにしましょう。

 

特に、売却金額がローン残高に届かない「オーバーローン」状態の方や、ローン返済が滞ってしまっている方は個別の判断と対応が必要となります。

そのため、不動産会社の力量によってスムーズに売却が進められるかどうかが変わってきます。

 

こんな業者を選ぶとよいでしょう。

  • 物件があるエリアで販売実績が多く、見込み客をたくさん抱えている
  • 状況に合った選択肢をいろいろと提案してくれる
  • 情報量が豊富で、疑問や質問に丁寧に答えてくれる

 

有名な大手企業にも、地元密着の中小企業にも、それぞれよいところがあります。

自分の物件の条件を得意とする業者かどうかを見極めながら相談してみましょう。

 

まとめ

 

  • ローンの途中で家を売却する方法

住宅ローンの途中でも家の売却は可能です。その際には次の3つの方法があります。

【1】売却金でローン残債を一括返済する
【2】住み替えローンを利用してローンを一本化する
【3】ローンを滞納した場合の任意売却

 

  • ローンの途中で家を売る場合にかかる費用

住宅ローンが残っている家を売る際には、印紙税、抵当権抹消登記費用、司法書士報酬、仲介手数料などの費用がかかります。売却によって利益が出た場合は譲渡所得税が可課税されますが、中古物件や自宅の売却の場合は該当しないことがほとんどでしょう。

 

  • ローンの途中での家の売却は不動産会社選びが大切

ローンが残っている家を返済途中で売却しようと思ったら、希望の売却方法に慣れた経験豊富な不動産会社へ依頼するとよいです。物件の条件やエリアでの実績が豊富で、質問や疑問に丁寧に答えてくれ、適切な方法を提案してくれる業者を選ぶようにしましょう。

 

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