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新築物件を売却する際のポイントを解説!売却時の注意点もご紹介

2021.05.20

みなさんこんにちは!

静岡市の不動産会社、ライフステーションの小田です。

 

新築物件を残念ながら手放すことになった場合、ポイントを押さえることで高く売却できる可能性が高まります!

今回は、新築物件を上手に売却するポイントを解説。

 

具体的にどんな状態を「新築」というのか、新築物件を高く売却する際のポイントや注意点をご紹介します。

 

 

 

新築物件とは?築浅物件との違いも解説

 

新築物件とは具体的にどんな物件のことを指すのかご存知でしょうか?

「建てたばかりの新しい物件」といっても、「新しい」基準は人によってさまざまですよね。

 

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」で、新築物件は以下のように定義されています。

 

新築:完成後1年未満で、未入居の物件

 

完成後1年未満であっても、誰かが1日でも住んだ物件はもう新築ではありません。

また、未入居でも完成から1年が過ぎた物件も新築とはいえなくなります。

 

完成後1年未満で誰かが住んだことのある物件、または未入居でも完成から1年が過ぎた物件は築浅・中古物件となります。

 

日本の住宅は新築が人気で、新築物件の価値が高いです。

新築とほとんど変わらない条件だったとしても、築浅・中古物件では価値が下がってしまいます。

不動産業界では「新築は鍵を開けた瞬間に価格が下がる」といわれるほどです。

 

いろいろな事情で新築物件を手放すことになってしまった場合、できるだけ高く売りたいものですよね。

新築は高く売却できる可能性大!

 

もしくは、築5年以内程度の築浅物件なら内装や設備、劣化状態も含め新築と大きく変わらないケースもあり、高値で売れる可能性が高いです。

 

 

新築物件を高く売却するポイントは?

 

新築物件を売却するなら、できるだけ高く売却したい!

新築物件を上手に高値で売却する5つのポイントをご紹介します。

 

【1】売却の理由をきちんと伝える

 

新築物件が売りに出されていたら「せっかく新築を買ったのに、売却するなんて何があったのだろう?」と思いませんか?

当然の疑問です。

「もしかして立地や環境が悪い?」「欠陥住宅なの?」などと疑念を持たれてしまうかもしれません。

 

新築物件を残念ながら売却することになった場合は、その理由をきちんと説明してそのような疑念を晴らしましょう。

ちなみに新築物件を売却する理由として多いのは、離婚、転勤、親の介護、ローンが支払えなくなったなどです。

 

【2】できるだけ早く売る

 

新築物件は未入居でも完成から1年経つと、築浅・中古物件になってしまいます。

新築物件として売り出すのと、中古物件として売り出すのでは売却価格に大きな差ができてしまいます。

 

国土交通省の調査によると、完成から5年が経つとマンションは購入時の約90%、木造戸建ては約70%まで資産価値が下がるといわれ、時間が経つほど住宅の価値は下がってしまいます。

中古住宅流通、リフォーム 市場の現状(国土交通省)より

 

また、「中古」扱いになることで「新築」の購入メリットが失われ、中古物件になると以下のようなデメリットが出てきます。

 

  • 新築住宅購入に対する固定資産税の優遇措置がなくなる
  • 瑕疵担保責任を問える期間が短くなる

 

【3】未入居ならそのまま住まずに売る

 

1日でも誰かが住んだ住宅は中古物件になってしまいます。

手放すことが決まった時点でまだ入居していないなら、そのまま入居せずに新築物件として売却する方が有利です。

 

【4】自分でも相場を確認する

 

同じエリアで似たような物件の売却相場を自分でも調べ、把握したうえで売却活動を進めましょう。

相場を知らずに安い金額で売却してしまうことを防げます。

 

不動産情報サイトや不動産情報誌、国土交通省の土地総合情報システム、不動産流通機構(レインズ)のサイトなどで調べることができます。

 

【5】複数の不動産会社に査定依頼をする

 

少しでも高く売るためには、複数の不動産会社へ査定依頼を出し、査定結果を比較検討して自分にあった不動産会社を選ぶのがおすすめです。

 

不動産会社を見極めるポイントは3つ。

 

  • 査定の根拠が明確
  • 物件のあるエリアでの販売実績が豊富
  • 同じ種類の物件(マンション、一戸建てなど)の販売実績が豊富

 

そのエリアや物件の売却を得意とする、信頼のおける不動産会社を見つけましょう。

 

 

 

新築物件を売却する際の注意点

 

住宅ローンを組んで購入した物件の場合、新築で売却する時点ではローンが残っている状態でしょう。

住宅ローンが残ったまま不動産を売却することはできませんので、物件の売却金で住宅ローンを一括返済し、物件の抵当権を外す手続きが必要です。

 

ローン残債が売却金額よりも多い場合は、自己資金を足して返済することになります。

売却金と捻出可能な自己資金を合わせて、ローン完済が可能かどうか確認しておきましょう。

 

また、不動産の売却には売却費用や税金がかかることも忘れてはいけません。

こんな費用がかかります。

 

  • 不動産会社への仲介手数料
  • ローンを一括返済するための繰り上げ返済手数料
  • 引っ越し代
  • 売買契約書へ貼る印紙代(印紙税)
  • 抵当権を外す手数料(登録免許税)
  • 売却益が出た場合の譲渡所得税

 

この中で大きな金額となりやすいのは、不動産会社へ支払う仲介手数料です。

売却金額が400万円を超える場合は「売却金額の3%+6万円+消費税」が上限。

たとえば3,000万円で売却した場合の仲介手数料は105万6,000円(税込)で、かなり高額な印象です。

 

譲渡所得税については、売却で利益が出た場合のみ課税となります。

不動産の購入費用や売却費用を引いて利益が残らなかったときは、譲渡所得税はかかりません。

 

不動産売却の流れや注意点については、こちらでも詳しくご紹介しています。

不動産売却の注意点とは?売却の流れに沿って解説!失敗しないコツも

 

 

まとめ

 

・新築物件と築浅物件の違い

新築物件とは完成から1年未満で未入居の物件のこと。誰かが1日でも住んだ、または未入居でも完成から1年経った物件は築浅・中古物件となります。新築物件が築浅・中古物件になると、住宅の状態が同じでも価値が大きく下がってしまいます。

 

・新築物件を高く売却する5つのポイント

新築物件を少しでも高く売るためには、【1】売却の理由をきちんと伝える 【2】できるだけ早く売る 【3】未入居のまま売る 【4】自分でも相場を確認する 【5】複数の不動産会社に査定依頼をする というポイントがあります。

 

・新築物件を売却する際の注意点

新築物件の売却時には住宅ローンが残っていることがほとんど。売却金と自己資金で住宅ローンが完済できるか確認しましょう。住宅ローンを完済できないと売却することはできません。また、売却には仲介手数料や税金などがかかることも知っておきましょう。

 

 

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