不動産を売却したら確定申告をしよう！手順や必要書類も解説！
みなさんこんにちは！
静岡市の不動産会社、ライフステーションの小田です。
会社員にとって確定申告はあまり馴染みがないものに感じますが、土地や建物などの不動産を売却した際はちょっと注意！
場合によっては、確定申告が必要になることもあるんです。
うっかり確定申告を忘れてしまうと、無申告加算税や延滞税が課せられてしまうことも。
今回は不動産を売却した場合の確定申告について解説します。
そもそも確定申告って何？
不動産を売ってどんなケースで確定申告が必要になるの？
確定申告するにはまずは何からすればよいの？
そんな疑問を解決していきます！
不動産の売却で確定申告は必要？
確定申告とは1～12月の1年間の所得を申告し、税金を納めるための手続きです。
会社員で収入が給与のみなら、会社で年末調整をしてくれるので確定申告をしたことがないという方も多いのではないでしょうか。
しかし、不動産を売却して利益が出た場合は、給与以外の所得があるので自分で確定申告をして所得を申告しなくてはいけません。
不動産を売却した翌年の2月中旬から3月中旬が確定申告の期間です。
確定申告や納税が必要なのにしなかった場合、申告が遅れた場合は、 無申告加算税と延滞税が課せられてしまうこともあります。
不動産を売却して利益が出たら確定申告が必要
確定申告が必要となるのは、不動産を売却して「利益（不動産譲渡所得）」が出た場合です。
売却した代金から売却にかかった費用や、その不動産を取得するためにかかった費用を差し引き、利益が残った場合が該当します。
不動産会社に支払った仲介手数料や書類の取り寄せ費用、印紙税なども売却費用に含まれます。
譲渡所得＝売却金額－（売却費用＋取得費）
また、マイホームを売却した場合は一定の要件を満たせば、譲渡所得から3,000万円を控除できる「3,000万円の特別控除」の適用を受けられます。
譲渡所得が3,000万円以下なら譲渡所得0円となり、譲渡所得税はかかりません。
特別控除は自動的に適用されるわけではなく、控除を受けるためには確定申告をしなくてはいけません。
不動産を売却しても確定申告が不要なケースもある
確定申告では所得を申告するので、不動産を売却したときに売却費用や取得費が大きくなり、売却益がでなければ確定申告をする必要はありません。
ただし、不動産を売って赤字になった場合、赤字分を給与などの所得から差し引いて所得税を抑えることができます。
これを、「損益通算」といいます。
損益通算も自動的には適用されず、確定申告をする必要があります。
不動産を売却して赤字だった場合は、譲渡所得税の申告・納付は必要ありませんが、損益通算をして節税するためにも確定申告をしましょう。
不動産売却で確定申告をする方法とは
不動産の売却にともなって確定申告をする場合は、以下の流れになります。
1. 必要書類を準備
2. 譲渡所得税を計算
3. 申告書を税務署へ提出
確定申告期間は、不動産を売却した翌年の2月16日～3月15日です（曜日によって変動あり）。
必要書類については次のブロックでご紹介しますね。
確定申告を自分で行う場合、譲渡所得税の計算も自分でしなくてはいけません。
譲渡所得税の計算式
譲渡所得税は次のように計算します。
譲渡所得税額＝譲渡所得×税率
譲渡所得は「売却費用－（売却費用＋取得費）」で計算すると前述しましたが、取得費用がわからない場合は、売却金額の5%を概算取得費として計算することができます。
譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって異なり、短期所有と長期所有の2種類に分かれます。
- 短期所有（5年以下）：39.63%(所得税 30.63% 、住民税 9%)
- 長期所有（5年超）：20.315%(所得税 15.315% 、住民税 5%)
例えば、10年間住んでいた自宅を5,000万円で売却した場合。
売却費用500万円、取得費500万円、3,000万円の特別控除を適用する場合の譲渡所得税の計算は以下の通りになります。
5,000万円ー（500万円＋500万円）－3,000万円＝1,000万円
1,000万円×20.315%＝203.15万円
確定申告書の提出方法
確定申告の申請方法は3つあります。
- 税務署へ持参して申請
- 郵送で申請
- e-TAXで申請
作成した確定申告書を持参するか、税務署の確定申告書作成コーナーで書類を作成して直接提出することができます。
わからない場所は職員に聞きながら作成することができますが、確定申告のシーズンはとても混んでいるので注意してください。
申請書を持ち帰って自宅で記入したり、国税庁のホームページからWEB上で申告書を作成たりして、プリントアウトしたものを郵送で申請も可能です。
マイナンバーや身分証明書のコピーを同封するので、内容証明など追跡可能な郵送方法で送ることをおすすめします。
どちらも住所を管轄する税務署へ提出しましょう。
国税庁のホームページからWEB上で書類を作成し、そのままオンラインで申請するe-TAXも利用者が増えています。
マイナンバーカードとICカードリーダライタ、またはIDとパスワードを事前に準備する必要があります。
「自分で確定申告できるか不安」「譲渡所得税の計算がわからない」という方は、税理士に依頼して確定申告を進める方法もありますよ。
不動産売却で確定申告をする際の必要書類
不動産売却にともなう確定申告では下記のような書類が必要です。
- 確定申告書B様式
- 申告書第三表（分離課税用）
- 譲渡所得の内訳書（所得額や税額を記入する書類。全て税務署か国税庁のホームページで入手可能）
- 取得時、売却時の売買契約書
- 取得時、売却時の費用の領収書など
- 登記事項証明書
- 固定資産税の清算書など（不動産の売却金額、売却費用、取得費などを証明するための書類）
さらに、戸籍の附票、源泉徴収票などが必要です。
特別控除を受ける場合にはこのほかの書類が必要となることもあります。
まとめ
・不動産を売却して利益がでたら確定申告が必要
不動産を売却したとき、売却費用や取得費を差し引いて残った利益は「譲渡所得」といって課税対象です。確定申告をして譲渡所得税の申告・納付をしましょう。売却利益がない場合、確定申告は不要です。ただし、赤字になった場合は確定申告をして「損益通算」することで節税できる可能性があります。
・不動産売却の確定申告方法
不動産売却時の確定申告は、売却の翌年2月16日～3月15日の間に行います。必要書類をそろえ、譲渡所得税を計算し、確定申告書を作成して管轄の税務署へ提出しましょう。申請方法は持参、郵送、e-TAXの3種類があります。税理士へ依頼して申請することもできますよ。
・不動産売却での確定申告に必要な書類
不動産売却の確定申告では、確定申告書のほか申告書第三表（分離課税用）、譲渡所得の内訳書が必要です。また、不動産の売却価格や売却費、取得費を証明するため、売買契約書や費用の領収書、登記事項証明書などもそろえておきましょう。
不動産売却の専門家と豊富な実績をそろえて、あなたのご相談をお待ちしています！
