不動産売却のタイミングはいつ？その理由は？高く売るポイントも
みなさんこんにちは！
静岡市の不動産会社、ライフステーションの小田です。
不動産を高く売却したい！
それには、売却するタイミングがとても大切です。
今回は不動産売却を検討しているあなたへ、売却のタイミングについて指南します！
どんなポイントを考えてタイミングを決めると良いのか、タイミングを考える際の注意点についてもお伝えします。
不動産売却のタイミングはいつ？考えるべき項目を解説！
不動産を少しでも高くスムーズに売却するために、以下の項目でタイミングを考えてみましょう。
【築年数】物件の築年数は浅い方が売りやすい
不動産を高く売りたいなら、早いうちに売りましょう。
築年数が浅いに越したことはありません。
家は築年数が経つごとに老朽化・劣化して、資産価値が下がっていきます。
一戸建ての場合、その価値は築10年までに新築の半分程度に下がるといわれています。
木造戸建て住宅の法定耐用年数は22年なので、築20年超で市場価値はほぼゼロになることが一般的です。
マンションの場合、一戸建てよりも資産価値の下落はなだらかですが、築10年で約8割に、築20年を超えると約4割になってしまうとも（物件によっても異なります）。
物件の価値が下がりきってしまう前に、少しでも早く売却することをおすすめします。
また、あまりに古い物件は住宅ローン控除の対象から外れてしまいます。
住宅ローン控除を利用できないのであれば、住宅ローンを利用した買い手が付きにくくなってしまう恐れもあるでしょう。
【時期】1年の中では1～3月が売却しやすい
進学、就職、転勤などで新生活が始まる4月に目がけて、住宅の需要が高まります。
そのため、1～3月頃が1年でももっとも住宅が売れやすい時期なのです。
その次は秋の転勤がある10月前後。
このように、住宅の需要が高まる時期に合わせて売却活動を行うようにしましょう。
【税金】売却による税金に対して特例が適用される時期
不動産を売却すると売却益に対して譲渡所得税がかかります。
その不動産を所有していた期間によって譲渡所得税率が変わることを知っておきましょう。
5年以下の短期所有では39.63%、5年超の長期所有では20.315%と、かなり大きな差になります。
また、マイホームを売却した場合、一定の要件を満たせば売却益から3,000万円を控除できる「3,000万円の特例」が使えます。
自宅の場合、所有期間は関係ありませんが、親の自宅を空き家として相続して売却する場合、相続開始から3年を経過する年の年末までに売ることが条件のひとつとなっています。
自宅の場合は5年超、相続した家の場合は3年以内というタイミングも考えてみましょう。
【住宅ローン金利】金利が安い現在は売り時
2000年台に入ってからというもの、住宅ローンの金利は低水準が続いており、「超低金利時代」ともいわれています。
現在の景気の低迷を鑑みても、低金利の状態はまだ続くと思われます。
住宅ローンの金利が低ければ、同じ金額を借入したとしても返済総額は金利が低い分抑えられるため、住宅ローンを利用した住宅購入のチャンス。
住宅購入を検討する人が多ければ、それにともなって売却もスムーズに進めることができるでしょう。
【市場の動向】マンションや土地の価格相場の動きで考える
2013年のアベノミクス以降、マンションの価格相場は右肩上がりでした。
一戸建ての相場はほぼ横ばいではあったものの、東京オリンピックへ向けての需要や期待も含め、不動産の取引は活発化していたのです。
現在は新型コロナウィルス感染症の影響による全世界的な不況が社会問題となっています。
不動産取引の需要は、昨年度までとは全く違った見解になるかもしれません。
マンションの価格高騰は、ニュースで取り上げられることも多いため、チェックしておきましょう。
また、土地の価格も景気によって変動します。
土地に関しても価格が上昇しているときを狙って売るのがおすすめです。
エリアの再開発が成功したり、大きな商業施設ができるなど周辺環境が改善されることで価格が上がることも。
どちらも市場を見て判断できると良いですね。
ただし、需要減による価格の低下、低金利状態の継続から、住宅の買い時＝売り時という側面もあります。
景気低迷により新築よりも中古の需要が高まれば、売却には有利な状況ともいえるでしょう。
【ライフプラン】ライフイベントや家族の形に合わせて考える
結婚や出産といったライフイベントに合わせて、住宅の買い替えや住み替えを考える方が多いです。
家族の人数やライフスタイルの変化に合わせたタイミングについても考えてみましょう。
こんなタイミングが考えられます。
■出産
子育てに適した家に住み替えるため、今の家を売却するケース。
■子どもの進学
子ども部屋を作りたい、希望の学校に近いエリアに引っ越すなどを理由に住み替えをするケース。
■子どもの独立
子どもが独立して夫婦2人になったので、家族で住んでいた広い家を売却して住み替えるケース。
老後に備えてバリアフリーの家や便利な都市部へ移動することも考えられます。
不動産売却のタイミングを考えるときの注意点
不動産の売却では大きな手間と時間、そして費用がかかります。
タイミングを考えることだけに必死になっていると、思わぬ落とし穴に落ちてしまうことも。
不動産売却のタイミングを考えるときには、こんな点にも注意してください。
住宅ローンの残債に注意
「今が売り時！」と思っても、住宅ローンの残債が残っている場合は注意！
住宅ローンが残っている状態で売却する場合、売却時にローン残債を一括で返済する必要があります。
売却金だけで完済ができない場合は、自己資金が必要です。
住宅ローンがまだたくさん残っている場合は、売却金額で返済できるのかどうかしっかり計画を立てて進めましょう。
売却の準備期間を十分とる
不動産の売却には、準備を始めてから引き渡しまで平均で3～6ヵ月ほどの時間がかかります。
時期やタイミングに合わせて売り出したいなら、余裕を持って早めに準備を始めましょう。
例えば、先ほどご紹介した1～3月に売却をしたいと思うなら、遅くても前年の9月頃には準備をスタートさせたいところです。
もちろん、物件によってもっと早く売れる場合も、なかなか売れない場合もあります。
急いで売りたい場合は「不動産買取」も視野に
「●月までに売りたい」「住み替えの日程が決まっている」など、急いで売却したい場合は「不動産買取」という方法も検討してみましょう。
不動産買取とは、不動産会社に物件を直接買い取ってもらう方法です。
広告をだして購入希望者を探す必要がないので、スピーディーに売却を進めることができます。
売却価格に折り合いがつけば1週間～1ヵ月程度で契約を結ぶことができますよ。
市場で売却する場合の7～8割の価格になってしまうことがデメリットですが、古い物件など市場では売りにくい物件もスムーズに売却できる、というメリットもあります。
まとめ
・不動産売却で考えるべき6つのタイミング
不動産を高く売るにはタイミングが大切です。「築年数」「時期」「税金」「住宅ローン金利」「市場動向」「ライフプラン」の6つのタイミングを考えながら検討してみましょう。市場的には、現在は低金利が続いているので不動産は買い時＝売り時ともいわれています。
・不動産売却のタイミングを考える際の注意点
売り時だ！と思っても、住宅ローンの残債が多い場合には注意が必要です。売却時には残債を一括返済しなくてはいけません。売却金で完済できるのか、自己資金が必要なるのかしっかり資金計画を立てましょう。また、売却には平均3～6ヵ月程度の時間がかかります。急いで売却したい場合は不動産買取という方法も検討してみてください。
不動産売却の専門家と豊富な実績をそろえて、あなたのご相談をお待ちしています！
