不動産売却に消費税は必要？課税されるもの・されないもの、注意点も
みなさんこんにちは！
静岡市の不動産会社、ライフステーションの小田です。
不動産の売買では大きなお金が動くので、消費税も高額になる？ と不安になりますよね。
でも、大丈夫です。
不動産の購入・売却では消費税がかかるものとかからないものがあるため、事前に知っておくと安心できます。
今回は、不動産売却における消費税の扱いについて解説！
不動産売却で消費税がかかるもの・かからないものは何か？についてお話します。
不動産売却時の消費税について、知っておいた方が良い注意点などもお伝えしますね。
不動産売買での消費税とは？どんなケースで課税される？
商品の購入やサービスの代金に課税される、消費税。
2019年10月からは税率10％となり「不動産売買では高額な消費税がかかる!?」と思っていませんか？
実は、個人間の不動産売買については売却価格に消費税がかからないのです。
まず、土地は「消費するもの」ではないので消費税がかかりません。
そして建物についても、個人間売買では同じく消費税はかかりません。
つまり、個人が個人の売主から建物や土地を購入した場合には消費税はかからないのです。
しかし、個人ではない事業者から建物を買った場合は消費税がかかります！
たとえば不動産会社から新築マンションを購入した場合、ハウスメーカーで注文住宅を建てた場合などはその購入価格や建築費用に消費税がかかります（土地の価格を除く）。
また、個人間売買であっても賃貸収入を目的とした投資用物件の売買には消費税がかかります。
土地についてはどの場合でも非課税ですので、建物のみが課税対象です。
ちなみに、敷地にある庭や石垣を土地と一緒に購入するなら土地の一部（土地の定着物）として扱われ消費税はかかりません。
地下型の車庫など土地の下に埋まっているものについては、設備として扱われて消費税がかかります。
設備についても個人間売買では非課税ですが、事業者から購入する場合には課税対象です。
不動産売買で消費税がかかるケース、かからないケースをまとめました。
| 個人から買う | 事業者から買う | |
| 建物 | 消費税非課税 | 消費税課税 |
| 土地 | 消費税非課税 | 消費税非課税 |
| 土地の定着物 | 消費税非課税 | 消費税非課税 |
| 設備 | 消費税非課税 | 消費税課税 |
| 投資用物件 | 消費税課税 | 消費税課税 |
不動産売却で消費税がかかるのはどんなもの？
では、売却する側はどんなものに消費税がかかるのでしょうか？
不動産売却時に売主側で支払う費用に対し、消費税がかかるケースは以下のものです。
仲介手数料
不動産会社に依頼して不動産売却を行う際、成功報酬として不動産会社へ支払う費用です。
司法書士へ支払う報酬
不動産売却にともなう登記手続きなどを司法書士へ依頼した場合に、司法書士へ支払う報酬です。
住宅ローン繰り上げ返済手数料
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合は、売却と同時に住宅ローンの残債を一括返済しますが、金融機関によっては一括返済時に手数料がかかる場合があります。
返済金自体には消費税はかかりません。
土地測量費
一戸建ての敷地を明確にするために、土地の測量などを行う場合にかかる費用です。
不動産売却で消費税がかからないもの
一方、不動産売却にかかる費用のうち、以下のものには消費税はかかりません。
登録免許税
住宅ローンを完済して抵当権を外す場合など、登記手続きを行うための費用です。
印紙税
売買金額に応じて課税される税金です。
事前に金融機関で印紙を購入し、不動産売買契約書に貼付して納付します。
譲渡所得税
不動産を売却して利益が出た場合、利益に対して所得税と住民税がかかります。
これらは不動産売却時に売主が負担する費用ですが、どれも税金のため、その費用に対して消費税は発生しません。
不動産売却の消費税についての注意点
不動産売却時の消費税について幾つか注意点がありますので、覚えておきましょう。
仲介手数料にかかる消費税の計算
売却価格によって仲介手数料が決まり、10％の消費税がかかりますが、この時の売却価格は「税抜価格」です。
消費税の金額に対して消費税はかかりませんよ！
たとえば、400万円を超える物件の仲介手数料は、税抜きの取引価格×3％＋6万円と消費税。
物件価格が税抜1,000万円（税込1,100万円）なら、仲介手数料は36万円と消費税3.6万円で総額39.6万円となります。
不動産は税込価格で表示される
現在、お店に並ぶ商品の価格表示は税抜・税込どちらでも良いことになっていますが（※2021年4月1日からは税込表記に統一）、不動産の価格については税込表記とするよう定められています。
相場を確認するために不動産情報誌やチラシ、サイトをチェックする場合、並んでいる物件価格は消費税込みの総額表示であることを意識しましょう（消費税課税対象物件の場合）。
消費税を受け取るケースでは納税が必要
投資用物件を売却して、買主から消費税を受け取ったとしましょう。
1,500万円の建物なら150万円の消費税がプラスされて、税込1,650万円。
「150万円多く受け取れてラッキー！」ではありません。
買主から受け取った消費税は預かっているだけのもので、翌年の確定申告で消費税を納税しなくてはいけないケースがあることを覚えておいてくださいね。
※ただし課税売上高が1,000万円以下なら消費税納税が免除されるという特例あり
まとめ
・不動産売買で消費税はかかる？
個人間の不動産売買では、土地・建物とも消費税は非課税です。土地はどのような場合でも消費税非課税ですが、事業者から建物を購入した場合は建物価格に消費税がかかります。また、個人間売買でも投資用物件の購入については消費税が課税されます。
・不動産売却で消費税がかかるもの
不動産の購入ではなく売却にかかる費用で消費税がかかるのは、仲介手数料や司法書士費用、住宅ローンの繰り上げ返済手数料、土地測量費用などです。
・不動産売却で消費税がかからないもの
不動産の売却では登録免許税や印紙税、利益が出れば譲渡所得税の支払いも必要ですが、これらは税金のためここに消費税はかかりません。
・不動産売却の消費税についての注意点
不動産の価格は消費税込みの金額が表示されています。土地と建物をまとめて値付けされていても、本体価格と消費税がいくらなのかを意識して価格をチェックする必要があります。仲介手数料は税抜価格をもとに計算すること、投資用物件を売却して買主から消費税を受け取った場合など「消費税を受け取るケースでは納税が必要」という点も覚えておきましょう。
不動産売却の専門家と豊富な実績をそろえて、あなたのご相談をお待ちしています！
