家の名義変更が必要なケースは？費用や必要書類、注意点なども解説
みなさんこんにちは！
静岡市の不動産会社、ライフステーションの小田です。
「家の名義変更」という法律的な手続き、自分には起こらないと思っていませんか？
中古物件の売買や相続、離婚による財産分与など、家の名義変更をしなくてはいけない場面は意外と多いです。
今回は、家の名義変更が必要となるケースについて具体的な例を挙げてご紹介したいと思います。
家の名義変更が必要となるケースや名義変更するために必要な書類や費用、名義変更に際して知っておきたい注意点などもあわせてご紹介します。
家の名義変更とは？こんなときには名義変更が必要
家の名義とは不動産の所有権登記のことです。
不動産を所有すると、登記簿へ所有権者の氏名や住所を登録します。
事実として、不動産を所有していたとしても、登記簿に登録されることで初めて不動産の所有権を他人に主張することができるようになります。
「家の名義変更」とは、不動産の所有権移転登記の手続きを行うことを指し、家の売買や贈与によって所有権者が変わったときに名義変更が必要となります。
家の名義変更が必要となるケースとしては、こんなケースがよくあります。
- 不動産売買をしたとき
- 遺産相続をしたとき
- 贈与をしたとき
- 離婚で財産分与をしたとき
不動産の所有者が変更となるので、名義についても変更が必要となるのです。
家の名義変更は、管轄の法務局へ所有権移転登記の申請をして手続きを行います。
申請は元の所有権者と新しい所有権者がそれぞれ必要な書類を揃え、協力して行います。
自分で申請を行うことももちろん可能ですが、必要となる書類が多く、書類を取りにいったり法務局へ行ったりするために平日の昼間に動かなくてはいけません。
手間や時間がたくさんかかってしまうため、司法書士などへ委託して手続きを進めることが一般的です。
家の名義変更の流れやかかる費用、必要書類とは
家の名義変更の流れはシンプルで、まず必要書類を集め、所有権移転登記申請書とともに管轄の法務局へ提出して完了です。
必要書類や登記手続きの際にかかる登録免許税は、所有権移転の理由によって異なります。
ケースごとに詳しく見てみましょう。
ケース別の必要書類・登録免許税
不動産売買による名義変更の場合
不動産の取引価格を確認するために不動産売買契約書が必要です。
売主は、不動産の詳細や権利関係を確認するための書類、買主は本人確認書類などを準備します。
- 不動産売買契約書
【売主が準備】
- 登記識別情報または登記済証
- 固定資産税評価証明書
- 印鑑証明
【買主が準備】
- 住民票
登録免許税：固定資産税評価額の2%
※令和3年3月31日までに登記を受ける場合、土地は1.5%の軽減措置あり
相続による名義変更の場合
遺産相続による名義変更の場合、被相続人は亡くなってしまっているので相続人側で書類を準備します。
相続内容を確認するための書類、不動産の詳細や権利関係を確認するための書類、被相続人の戸籍、被相続人と相続人の続柄を確認するための書類などが必要です。
- 遺言書や遺産分割協議書など
- 登記識別情報または登記済証
- 固定資産税評価証明書
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 被相続人の除住民票
- 相続人全員の現在の戸籍謄本
- 所有権を取得する人の住民票
登録免許税：固定資産税評価額の0.4％
贈与や財産分与による名義変更の場合
贈与契約書や贈与証書、財産分与協議書など、贈与内容を確認するための書類が必要です。
そのほかは不動産の詳細や権利関係を確認するための書類、身分証明書類などを準備します。
- 贈与契約書や生前贈与証書、財産分与協議書など
【元の所有者が準備】
- 登記識別情報または登記済証
- 固定資産税評価証明書
- 印鑑証明書
【新しい所有者が準備】
- 住民票
登録免許税：固定資産税評価額の2%
司法書士へ依頼する場合は委任状が必要
家の名義変更手続きは自分で行うことも可能ですが、準備する書類が多く手続きも煩雑なため、司法書士へ依頼することが一般的です。
その場合は、それぞれ委任状が必要です。
司法書士へ依頼した場合の報酬目安は、名義変更手続きのみなら4～7万円、書類集めから依頼した場合は10～15万円以上となります。
名義変更の理由や内容などによっても異なるでしょう。
家の名義変更に関わる注意点
家の名義を変更するということは、法的に家の持ち主が変わるということ。
相続では相続税、贈与では贈与税の課税対象になる可能性もあるので注意しましょう。
親子や配偶者間の相続、夫婦間の居住用不動産の贈与や離婚による財産分与については、一定額の控除や特例などもあります。
気になる点がありましたら、不動産会社や税理士など専門家へ相談してみることをおすすめします。
また、名義変更の手続きでは基本的に元の所有者、新しい所有者双方の立ち合いが必要です。
所有者が複数人の場合は全員となります。
全員の立ち合いが難しい場合は委任状を提出して手続きを代表者へ、または司法書士などへ委託することもできます。
名義変更の手続き自体には期限がないため、「いつまでに変更しなくてはいけない」ということはありません。
ただし、いつまでも実態と異なった登記状態にしておくのはトラブルの元です。
思わぬトラブルを避けるためにも、売買・相続・贈与などが発生したら、できるだけ早く名義変更を完了させましょう。
まとめ
・不動産売買や相続、贈与時には名義変更が必要
家の名義変更とは、不動産の所有権移転登記の手続きを行うことを指します。売買や相続、贈与によって家の所有者が変更となった場合、実態に合わせて所有権移転登記が必要となります。
・家の名義変更に必要となる書類や費用
家の名義変更は管轄の法務局へ申請して行います。売買契約書や遺産分割協議書、贈与契約書など、所有権の移転があったことを証明する書類、不動産の詳細や権利関係を確認するための書類、それぞれの身分証明書や続柄を証明する書類などが必要です。名義変更手続きには登録免許税がかかり、その額は変更理由によって異なります。
・家の名義変更に関わる注意点
名義変更によって法的に持ち主が変わります。相続では相続税、贈与では贈与税の対象となるケースがあるので注意しましょう。名義変更に期限はないため手続きをつい後回しにしがちですが、不要なトラブルを避けるためにもできるだけ速やかに名義変更の手続きを完了させることをおすすめします。
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