売却のヒント目的別 不動産売却の知識

離婚で家を売却する場合の財産分与やローンなど疑問点をすべて解決!

2020.07.28

みなさんこんにちは!

静岡市の不動産会社、ライフステーションの小田です。

 

離婚では家は残さずに売却して財産分与した方が、後々のトラブルを防ぐことができると言われています。

 

今回は離婚で家を売却する際に確認すべき点や、財産の分け方などをご紹介。

離婚時に選択することの多い4つの売却方法についても、あわせてお伝えします。

家と悩む男女

 

 

離婚で家の売却を考える際に確認しておくべきこと

 

離婚での家の売却で揉めないためにも、しっかり調査して事前に現在の状況を知っておきましょう。

夫婦の家を売却したい場合、まず確認しておきたいのは下記の3点です。

 

【1】家の名義や住宅ローンの名義は誰になっているか

 

所有権の名義人は誰か、ローンの名義人は誰かといった権利関係をはっきりさせましょう。

登記上の名義人でなければ売却はできませんし、夫婦の共有名義の場合は2人の同意が必要です。

 

住宅ローンの名義、連帯保証人名義についても確認しましょう。

 

【2】住宅ローンはいくら残っているのか

 

住宅ローンが残っている家を売却する場合、売却時にはローン残債を一括で返済しなくてはいけません。

家の売却代金で返済できる額ならよいのですか、売却金がローン残金に届かない場合は差額を支払うための自己資金も必要です。

 

住宅ローンを完済できない場合は「任意売却」という売却方法もあります。

任意売却については後ほどご説明します。

 

【3】どのくらいの金額で売れそうか

 

家の現在の価値についても、調べておきましょう。

チラシやインターネットなどを利用して近隣の相場をチェックする、不動産会社へ査定依頼をするなどして相場を確認します。

 

売却価格が予想以上に安い場合、ローンの一括返済ができない可能性があります。

 

 

 

離婚で家を売却する場合の財産分与はどうなる?

 

家を売却する場合は、住宅ローンの返済や売却費用などを差し引いて残った利益を夫婦で分割します。

お互いの収入などに関わらず、基本は1/2ずつです。

 

もちろん家を売却せずに財産分与する方法もありますが、所有権名義・ローン名義・連帯保証名義と権利関係が複雑で、後々揉める元となりやすいです。

 

離婚に際して、家は売却して財産分与した方が問題が起こりにくいと言われています。

 

また、下記のようなケースでは、家は財産分与の対象とはなりません。

  • 結婚前に購入した家
  • 夫婦どちらかの結婚前の貯蓄で購入した家
  • 夫婦どちらかの親族から相続や贈与された家
  • 夫婦どちらかの親族から全額援助を得た購入した家

 

結婚後に夫婦で購入した家が、夫婦の共有財産として財産分与の対象となります。

夫婦のどちらが所有権の名義人か、ローンの名義人かということは関係ありません。

 

 

離婚で家の売却を決めたとき、検討するべき4つの売却方法

 

販売中のイメージ

離婚時に家を売却する方法を4つご紹介します。

どれもメリットとデメリットがありますので、状況や優先事項に照ら合わせてどれを選ぶべきか考えてみてください。

 

①仲介

 

不動産会社に依頼をして買い手を探してもらう、一般的な売却方法です。

広告や売買契約のサポートを行ってもらい、売却完了時には不動産仲介料を支払います。

物件が高く売れた方が不動産会社の報酬も上がるため、4つの売却方法の中では一番高い価格で売れる可能性があります。

 

ただし、需要の少ないエリアや物件の場合は売却に時間がかかることもあり、条件が合わなければいつまで経っても売れない可能性もあります。

 

②買取

 

不動産会社に直接家を買い取ってもらう方法です。

価格の折り合いさえ付けばすぐにでも売却・現金化ができるので、「とにかく早く売りたい」「いつまでに売りたい」といった、価格よりもスピードを優先したいケースに向いています。

仲介での売却と比較して、売却価格は6~7割程度と安くなる傾向があります。

 

また、広告を打つなどの売却活動をしないため、ご近所に売却の事実を知られないうちに売ることができます。

 

③任意売却

 

住宅ローンを返済できない家を売却する方法です。

任意売却専門の不動産会社に依頼をして、住宅ローン契約先の金融機関の承諾を得た上で家の抵当権を外して売却を進める方法です。

 

売却後、残った住宅ローンは分割で返済していくことになります。

住宅ローンを一括返済する資金がなくても売却できる、相場に近い価格で売却できるのがメリットです。

 

ただし「住宅ローンの支払ができなかった」という履歴が、銀行の信用情報に残ります。

いわゆる「ブラックリストに載る」状態になり、一定期間は新しいローン契約ができなくなってしまうので注意しましょう。

 

④リースバック

 

不動産会社などに家を売却した後、売却先と賃貸契約を結び、家賃を支払うことでそのまま家に住み続ける方法です。

こちらも一般的な仲介による売却よりも、売却価格が安くなる傾向があります。

 

「同じ家にそのまま住むなら売却しなくても良いのでは?」と思うかもしれませんが、仮にローンの名義人が夫のまま妻が住んでいた場合、夫がローン支払いを滞らせてしまうと家を差し押さえられてしまう可能性があります。

また、ローン名義を妻に変更しようにも、収入によっては審査が通らないという場合も。

ひとつの方法として、検討してみましょう。

 

 

離婚決定時に家を建設中や建てたばかりの場合は、売りたいと考えているなら未入居のままにしておくのがベストです。

一度でも住んでしまうと中古物件扱いになるため、価値が下がってしまいます。

 

家は売却で現金化したうえで財産分与するのが、1番トラブルの少ない方法といえます。

 

売却は時間がかかることもあるため、できるだけ早い方が良いです。

双方が納得できるようしっかり話し合い、方法が決定したら速やかに進めましょう。

 

 

まとめ

 

  • 家の売却前に確認すること

家を売却する際には、まずは家の名義や住宅ローンの名義といった権利関係、住宅ローンの残額、売却価格の相場などを確認しましょう。家の売却は名義人でないと行えません。住宅ローンが残っている場合は売却時に残債を一括返済する必要があります。

 

  • 財産分与の基礎知識

離婚の財産分与では家を売却して得た利益を夫婦で1/2ずつ分けるのが基本です。どちらの名義になっているかは関係ありません。ただし、結婚前に購入した家やどちらかの独身自体の貯蓄で購入した家、夫婦どちらかの親族から相続した家などは夫婦の共有財産ではなく、財産分与の対象にはなりません。

 

  • 離婚時に家を売却する方法

離婚時の家の売却方法は主に4つあります。一般的な【仲介】、不動産会社に直接買い取ってもらう【買取】、住宅ローンを一括返済できない場合に選択する【任意買取】、売却後も賃貸として家に住み続ける【リースバック】。どれもメリットとデメリットがありますので、状況や優先事項に合わせて検討しましょう。

 

  • 建築中なら未入居のままに

離婚決定時に建設中や建てたばかりの場合は、住んでしまうと中古物件扱いになって家の価値が下がるため、未入居のままにしておくのがベストです。

 

静岡で不動産売却を検討している方はライフステーションへ。

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