売却のヒント不動産売却の基礎知識

古い家を売るには?売り方のパターンや売却の流れ、注意点も解説!

2020.10.23

みなさんこんにちは!

静岡市の不動産会社、ライフステーションの小田

です。

 

相続した空き家や古い実家など、誰も住んでいない古い家を売りたいと考えている方はいませんか?

活用する予定のない空き家は、所有しているだけで維持費がかかるので、できるだけ早く手放すのがおすすめです。

 

今回の記事では古い家を売る方法や流れを解説!

古い家を売る5つのパターン、古い家を売るときの注意点などをご紹介します。

古い家の外観

 

 

古い家を売るための5つのパターンをご紹介!

 

空き家や古い家は売りづらいと思っていませんか?

安心してください。

古い家でもさまざまな方法で売れるんです!

 

古い家を売るための、5つのパターンをご紹介します。

それぞれのメリット・デメリットも知って検討してみましょう。

 

中古の一戸建てとして売却

 

 

家をそのまま、中古住宅として売る方法です。

 

「こんな古い家、中古住宅として売れるの?」と思うかもしれませんが、近年は「中古住宅を買ってリフォームして住みたい」という方も多いんです。

購入した後にリフォームを前提としているなら、多少古くても問題なく売れるでしょう。

 

購入者は住宅ローンを利用することができるため、購入しやすくもなります。

 

ただし、売れるまでの間は建物の管理に手間と費用がかかるのがデメリットです。

 

古家付きの土地として売却

 

中古住宅ではなく、「古家付きの土地」として売る方法。

中古住宅として売るのと何が違うかというと、中古住宅は「家と土地」を売るのに対し、古家付きの土地はあくまでも「土地」を売るという点です。

 

「古家付きの土地」として売るメリットは、建物に対する「瑕疵担保責任」を負わなくて良いという点。

瑕疵担保責任とは、物件引き渡し後に気づいた物件の欠陥に対して、一定期間は売主の責任になるというものです。

「古家付き土地」は土地の売却なので、建物に対する瑕疵担保責任は免除となります。

 

ただし、購入後は家を解体することがほとんどなので、解体費用分の値引きを求められる可能性があります。

購入者がすぐに建物を建てられる更地と比べても、余計な古家が建っている土地なので、その分売値が安くなる傾向があります。

 

リフォーム済み中古住宅として売却

 

古家をリフォームしてきれいにしてからリフォーム済み中古住宅として売る方法です。

すぐに入居できるリフォーム済みの家なら、古家のままより高く、早く売れる可能性が高まるのがメリットです。

 

しかし、リフォーム代がかかるうえ、リフォームしたからといって必ず高く売れるとは限らないことがデメリット。

「自分で好きなようにリフォームしたい」というニーズも多いため、リフォーム代をかけるよりも、その分値引きをしてそのまま売った方が売りやすいケースもあるでしょう。

 

家を取り壊して更地として売却

 

思い切って古い家を取り壊し、土地のみを売る方法です。

購入後の取り壊しの手間や費用がないため、新築住宅を建てる土地を探している方に対しては売りやすいでしょう。

 

デメリットは解体費用がかかること、土地の固定資産税が高くなってしまうことの2点。

建物の解体、廃材の処分にかかる費用は高額で、100万円以上かかってしまうことも珍しくありません。

 

また、更地にしてしまうと土地の固定資産税は最大6倍にはね上がります。

更地にしたあと、なかなか売却できないと、その間の固定資産税の負担が大きくなってしまうでしょう。

 

不動産買取として売却

 

購入希望者を探すのではなく、不動産会社に直接買い取ってもらう「不動産買取」という方法で売却する方法です。

 

不動産買取では、売却価格さえ折り合えばスピーディーに売却できることがメリット。

仲介手数料もかかりません。

 

ただし、一般的な不動産売却よりも売却相場は8~6割程度となり、売却価格が安くなります。

 

 

 

古い家を売る際の流れも知っておこう

 

古い家を売る際の流れについても、簡単にご紹介します。

 

【1】不動産の相場を調査する

 

まずは建物や土地の相場を調べましょう。

同じエリアで売りに出されている土地や、同じような古家の価格をチェックしてみてください。
不動産会社へ査定依頼をして、査定価格を確認していきましょう。

 

【2】売却を依頼する不動産会社を選ぶ

 

売却の仲介を依頼する不動産会社を探します。

古い家の仲介を嫌がる不動産会社もあるので、親身になって話を聞いてくれる不動産会社を見つけてくださいね。

 

依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を結びます。

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

 

それぞれの特徴を下記にまとめました。

 

 

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数の不動産会社との契約 可能 一社のみ 一社のみ
直接契約 可能 可能 必ず不動産会社を通す
契約期間 規定なし
(通常3ヵ月)
最長3ヵ月 最長3ヵ月
レインズへの登録 登録義務なし 7日以内に登録 5日以内に登録
状況報告の頻度 規定なし 1週間に1回以上 2週間に1回以上

 

古い家は売りづらいですが、1社としか契約できない「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」を結ぶと、不動産会社も頑張って売却活動をしてくれるでしょう。

 

【3】売却活動

 

不動産の売り出し価格を決めて、広告を出します。

購入希望者が現れたら内見の対応や、細かい条件の交渉などを行います。

 

【4】買主と不動産売買契約を結ぶ

 

価格・支払い条件・引き渡し日などの条件をすり合わせたら、不動産売買契約書を作成して契約を結びます。

確認した条件が、きちんと契約書に記載されているか確認しましょう。

 

契約時には手付金を受け取ります。

 

【5】物件の引き渡し

 

売却金の残金を受け取り、物件を引き渡します。

不動産会社へは仲介手数料を支払います。

 

 

古い家を売る際の3つの注意点

 

古い家の解体

古い家を売るときに注意したいポイントを3つご紹介します。

 

耐震性能を確認しておく

 

1981年6月に、建築基準法が改正され、耐震基準が引き上げられました。

これ以前に建てられた家は、現行の耐震基準を満たしていない可能性があるので注意しましょう。

 

1981年6月以前の建物は、耐震診断を受け耐震性に問題がないことを証明しておくと、売却もスムーズです。

 

家の破損や劣化など、状態を隠さずに伝える

 

古い家には、雨漏りや隙間風、シロアリ被害など、老朽化による劣化や破損があることが多いでしょう。

 

少しでも高く売りたいからといって、劣化や破損を隠して売るのは絶対NG!

あとからトラブルになってしまいます。

 

古い家は、購入後にリフォームをしたり取り壊したりするケースが多いので、多少の劣化や損壊は大きなマイナスにならないことも多いですよ。

 

隣地との境界をはっきりさせておく

 

売却前には隣の土地との境界線を、はっきりさせておく必要があります。

長く住んでいるお隣同士では曖昧なままでよくても、新しく購入を検討する方にとってはそうもいかないからです。

 

境界確認書や確定測量図があるか確認し、なければ法務局で取得して調べてみましょう。

 

それでも確認できない場合は測量士に依頼をし、隣家との立ち合いのもとで境界を確定させましょう。

 

 

まとめ

 

  • 古い家を売る5つの方法
    古い家を売る方法は5つあります。【1】中古の一戸建てとして売る 【2】古家付きの土地として売る 【3】リフォームしてから売る 【4】家を取り壊して更地として売る 【5】不動産会社に直接買い取ってもらう それぞれのメリットデメリットを比較してどの方法で売るか考えてみましょう。

 

  • 古い家を売る流れ
    古い家を売る際の流れは【1】不動産の相場を調査 【2】不動産会社を選ぶ 【3】売却活動 【4】不動産売買契約 【5】物件の引き渡し という流れになります。

 

  • 古い家を売る際の3つの注意点
    耐震性能を確認する、古い家を売るときには、家の劣化状態を隠さずに伝える、隣家との境界をはっきりさせる、といった点に注意しましょう。売却後のトラブルを防ぐためにも、気を付けてくださいね。

 

 

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