今回は離婚に伴う売却準備の流れをご説明します。

昨今３人に１人が離婚する時代、離婚による売却は毎年ご相談理由の上位となっております。

全体の流れ

①名義人を調べる

②ローン残高の確認

③査定見積もり

④売却方法の検討

①名義人を調べる

まずは家（土地、建物）の名義を調べることが必要です。

不動産は名義人でないと売買ができません。

たとえば…

共有名義の家を持っていた場合、離婚をするにあたり夫は早く売却したいが、妻はその家に住み続けたいといった場合、売却は非常に難航します。

共有名義人が売却手続きを進めない限り、売りに出すこともできないからです。

②ローン残高の確認

不動産売却に伴い非常に重要な項目です。

住宅ローンは全額返済を行わなければ、抵当権を外すことができず＝売却ができなくなってしまうからです。銀行から送られてくる返済予定表や年末残高証明書などで確認しましょう。もし住宅ローン残高が次の査定価格よりも低い場合は、売却ができないといった状況になることもあります。

③査定見積もり

今売ったらいくらで売るのかを査定してもらうことです。

査定には一般的に机上査定と訪問査定があります。

机上査定は場所、面積、築年数といった机上の情報のみで算出する査定です。

室内程度や設備等を考慮しないため、実際で売り出す金額とは異なる場合もありますが、まずは大体の金額を把握したといった場合に使われます。

訪問査定は机上査定では考慮しなかった室内程度や設備等の個別事情も確認した上で実施する正確な査定です。住宅ローンが残っている方は、残高との比較が重要になりますので正確な訪問査定をおすすめします。

④分配方法の検討

査定額がわかった後は、分配方法の検討です。

不動産の査定額からローンを差し引いた際に、余剰金がある場合、財産分与の対象となります。

もし、不動産価格よりもローン残高が高い場合（オーバーローン）だと、その不動産は財産分与の対象となりません。

しかし、売却にはローン完済が必須となりますので、自己資金等でローン残高の不足分を補填するなどする必要があります。自己資金が不足している場合などはフリーローンや任意売却といった方法もあります。