抵当権付き不動産の売却は可能？根抵当権との違いや売却の注意点も
みなさんこんにちは！
静岡市の不動産会社、ライフステーションの小田です。
住宅ローンを利用して購入した不動産には抵当権が設定されます。
では抵当権とはいったい何か、詳しくご存知でしょうか？
今回は、抵当権付き不動産について解説します。
不動産の抵当権とは何？
抵当権付き不動産は売却することができる？
そんな疑問を解消しますので、ぜひご覧ください。
抵当権とは？抵当権付き不動産は売却できる？
不動産の抵当権とは、住宅ローンなどを契約する際に担保となる家や建物に設定される権利です。
万が一、住宅ローンを返済できない場合に債権者が抵当権を設定した不動産を差し押さえ、競売にかけるなどして債務を回収するのです。
住宅ローンをすべて完済すると抵当権は消滅しますので、登記手続きにて抹消をします。
似たような権利に「根抵当権」というものがありますが、これは抵当権とは性質が少し異なります。
根抵当権は不動産の担保価値から借入総額の上限を定め、総額が上限に達するまでは何度も借り入れができるものです。
一度借金をすべて返して残債が0になっても、根抵当権は消滅せず、根抵当権の解除には両者の合意が必要となります。
企業融資など、長期的に複数回の融資を受ける可能性がある場合などに利用されます。
気になる抵当権付き不動産を売却できるか？という点ですが、答えはイエスです。
抵当権付き不動産を売却することは自由です。
しかし、購入後に住宅ローン支払いが滞れば不動産を差し押さえられてしまう可能性がある抵当権付き不動産を購入してくれる人はほぼいないでしょう。
そのため、抵当権付き不動産の売却では、売却時に住宅ローンを完済し抵当権を外してから売却するのが一般的です。
抵当権付き不動産を売却する流れ
では、抵当権付き不動産の売却はどう行うのか流れから見てみましょう。
売却の流れ
- 不動産会社へ売却を相談
- 不動産査定
- 売却活動開始
- 不動産売買契約締結
- 決済金（売却金）で住宅ローンを一括返済し、抵当権抹消手続きを行う
- 不動産の引き渡し
売却金でローンを一括返済し抵当権を外して売る方法が一般的ですが、不動産の売却金よりもローン残債の方が多い場合、売却金でローンを完済することができません。
その場合は預金などの自己資金を使って返済するか、任意売却という方法も検討してみましょう。
任意売却とは
住宅ローンの返済が不可能になったときに、ローン契約をしている金融機関と相談し、ローンが残った状態で抵当権を抹消してもらい売却する方法です。
住宅ローンがなくなるわけではないので、分割などで返済を続けます。
差し押さえから競売となるケースと違い、一般の売却と同じくらいの価格で売却できることがメリットです。
しかし住宅ローンの返済が滞った履歴が残るので、いわゆる「ブラックリスト」の状態になり、新たなローン契約ができなくなる可能性があります。
また、任意売却を専門とする不動産会社へ依頼すること、金融機関が必ずしも合意してくれるとは限らないことにも注意が必要です。
抵当権付き不動産を売却する場合の注意点
住宅ローンを完済しただけで自動的に抵当権が抹消されるわけではありません。
不動産に設定した抵当権を外すには、不動産がある住所を管轄する法務局にて抵当権抹消の手続きが必要です。
不動産抹消登記の手続きでは不動産1件につき1,000円の登録免許税、事前調査や必要書類の取得にも不動産1件につき1,000円程度の費用がかかります。
土地と建物の両方に抵当権が設定されていれば、2件に対して手続きが必要ということになります。
手続きを司法書士に依頼する場合は、1～2万円程度の報酬も必要です。
住宅ローンを完済すれば債務はなくなり、抵当権抹消の手続きを怠っていたとしても住宅を差し押さえられるリスクはありません。
しかし、登記上で抵当権が残っている不動産は誰も購入してくれませんので、できるだけ速やかに抵当権抹消の手続きを行いましょう。
また、抵当権が残っていると売却をしない場合でも建物のリフォームを行いたいときにリフォームローンに通らない、相続が発生すると手続きが煩雑になるといったリスクもあります。
まとめ
・抵当権とは？抵当権付き不動産は売却できる？
抵当権とは住宅ローンなどを契約したときに担保として不動産に設定する権利です。住宅ローンの返済ができなかったときには、抵当権を設定した不動産を差し押さえて競売などにかけ、債権を回収します。抵当権付き不動産は住宅ローンを完済して抵当権を抹消すれば売却可能です。
・抵当権付き不動産を売却する流れ
抵当権付き不動産の売却では売却金で住宅ローンを完済し、同時に抵当権を抹消して売却するのが一般的。売却金を充当しても住宅ローンが返済できない場合は任意売却という方法もあります。
・抵当権付き不動産を売却する場合の注意点
抵当権は住宅ローンを完済してだけで自動的に抹消されるわけではなく、管轄の法務局にて抵当権抹消登記の手続きが必要です。抹消手続きには必要書類の取得費用や登録免許税がかかります。
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